부동산 투자를 지배하는 100가지 법칙

 

 

 

부동산 투자를 지배하는 100가지 법칙

 

 

 

 

 

 

 

"대한민국 부동산 투자를 지배하는 100가지 법칙"의 저자 박상언 님은 '부동산 공부의 첫 걸음은 공인중개사나 부동산 전문가를 꼭 필요할 때 활용할 수 있는 인적 네트워크를 갖추는 것'이라고 강조하였다. 부동산은 우리의 삶 속에 가장 중요한 위치를 차지하고 있다. 우리가 거주하는 '집'은 의시주(衣食住)를 해결하는 데, 가정의 안정을 위해 가장 우선적으로 확보해야하는 의무사항 이기도 하다. 우리의 삶은 집이 있고, 없는 것에서 현저한 차이가 형성된다. 누구나 부동산에 대하여 막연한 기대를 하고 계획을 가지고 있으나 부동산에 대하여 정확하게 아는 게 없다는 것이 정설이다. '부동산 투자를 지배하는 100가지 법칙'은 누구나 옆에 두고 부동산에 대하여 궁금한 것이 있을 때 열어볼수 있는 부동산 "백과사전"과 같은 책이다.

 

 

 

이 책의 내용을 간단히 소개하면 001~010은 부동산에 대하여 '이것만은 알고 시작하자.' 011~019는 '사고예방' 020~034는 '아파트', 035~039는 '빌라', 040~044는 '경매', 045~046은 '공매', 047~053은 '토지', 054~057은 '단독주택', 058~062는 '상가', 063~070은 '임대사업', 071~075는 '재건축,재개발', 076~079는 '분양권', 080~082는 '오피스텔', 083~084는 '고수익 투자', 085는 '팬션', 086은 '타운하우스', 087은 '분양형 호텔', 088은 '레지던스', 089는 '게스트하우스', 090은 '도시 민박업', 091~100은 '세금', 세금에 관하여 부동산 관련 세법과 2주택시 양도세 비과세 요건, 농어촌주택의 양도세와 비과세 요건, 양도소득세 절세법, 양도소득세 계산 시 챙겨야 할 사항, 부부 공동명의를 통한 절세법, 증여를 통한 절세법, 동거주택 상속공제 활용, 토지 관련 세금 숙지, 기타 부동산 세금 절세법 등이 상세히 정리되어 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

참고사항으로 "부동산 살 때 필요한 서류들"이 일목요연하게 '공부서류' '발급처' '확인할 수 있는 내용' 사용시기'까지 정리되어 있고, "주택 중개수수료"는 '거래내용''거래금액' '상한요율' '한도액' '비고'까지 안내를 해 주고 있다. "주택 외 토지, 상가, 오피스텔 중개수수료"는 '거래내용' '상한요율' '중개업소에서 받고자 하는 상한요율' '비고'까지 있어 누구나 알아볼수 잇다. [중개수수료 한도=거래금액*상한요율], "채무승계 부동산에서 주의할점"에서 '면책적 채무인수'에 대한 설명이 상세하게 나와 있다. "평수 쉽게 계산하는 방법"에서 보면 평수가 제곱미터로 되어있어 평수로 계산을 해봐야 우리가 알고있는 평수를 가늠할 수 있다. 아파트의 평수가 122㎡로 표시되어 있어 이것을 평수로 계산 하려면 122÷3.3하면 36평쯤 되는 것을 알수있다. 이것을 쉽게 계산하려면 제곱미터로 표시된 숫자의 끝자리 수를 잘라버리고(122=12/2) 12에 그냥 3을 곱하면 36평이 바로 나온다. 예), 191㎡는 19×3=57평, 270㎡는 27×3=81평이다. 178㎡처럼 끝자리가 5이상이면 반올림하고 나서 잘라내면 더 정확하다. 즉, 178에서 8을 잘라내면서 반올림하여 18×3=54평 이렇게 계산하면 쉽고 편하다. 이것은 전용면적을 의미한다.

 

 

 

020~034의 아파트에 대하여 살펴보기로 하자. 우리의 집으로 아파트가 대세여서 그런지 15개 파트(98p~169p)로 분류하여 다양한 내용이 포함되어 있다. 아파트는 주변의 학군, 편의시설, 교통여건(지하철)이 아파트 가치를 판단하는 기준이 되어있다고 전한다. 그리고 조망권이 좋은 아파트를 선택하는 것이다. 강과 바다, 숲과 산, 공원이 조망권에 들어오는 아파트가 인기를 누린다. 이는 쾌적한 환경을 선호하기 때문이다. 서울의 한강, 울산의 태화강, 부산 해운대, 대전 금강등 소득 수준이 뒷받침되는 지역의 강변에 위치한 아파트가 해당 지역에서 최고가를 형성하고 있다. 이런 환경의 영향으로 아파트 가격의 차이가 현저하다. '아파트 모델하우스를 제대로 보는 7가지 방법'에서 모델하우스에 설치된 모형도의 조감도를 자세히 살펴보면 단지 주변의 학교, 교통현황, 동 배치와 동과 동사이 거리, 출입구 취치, 주택형별 위치, 층수 등을 알수있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

주변 환경과 단지 배치, 도로 위치같은 전반적인 정보를 얻을 수 있다. 그리고 아파트의 향(向), 조망, 통풍 등도 따져 봐야한다. 먼저 내부 평면도를 확인하고 평면도를 통해 전체적인 실내구조를 숙지하고 내부를 둘러보는 것이 좋다. 모델하우스 중앙에 위치한 단지 배치도를 먼저 보는 이유는 아파트 입지 여건과 향을 객관적으로 살피는 데 도움이 되기 때문이다. 단지 배치도를 볼때는 견물형태, 향, 조망 여부, 동간거리, 경사도, 각종 출입문 위치 등을 꼼꼼히 살펴야 한다. 그리고 주차공간과 녹지공간이 풍부한지, 편의시설은 다양한지를 배치도를 통해 확인할 수 있다. 모델하우스에 들어서면 신발장 등 수납공간이 넉넉한지, 발코니 배수구는 잘 갖춰졌는지, 확장공간의 크기와 비용은 얼마나 되는지, 욕실과 방의 환기, 창호 유형, 창문 크기, 붙박이장, 전등 스위치 유형 등을 떠져본다. 그리고 가족 구성에 맞춰 각방의 실제 치수를 감안해 각방의 배치를 확인해 보는 것이다.

 

 

 

모델하우스 내부 시설은 고급스러운 조명, 식탁, 가구, 대형 벽걸이TV 등이 대부분 전시물인 경우가 많다. 모델하우스는 발코니 확장이 합법화되어 확장된 평면으로 꾸며 졌기 때문에 발코니가 확장되지 않았을 경우도 함께 고려해야 한다. 인테리어는 소품이 견본품인지, 기본적인 적용 제품인지 옵션인지도 확인하고, 마루바닥이나 창의 재질도 확인한 뒤 입주시 제품수준을 비교하는 것도 필요하다. 발코니 확장 여부와 마감재 종류, 가구와 가전제품 중 옵션 품목이 무엇인지 등도 확인 하는 것이 중요하다. 모델하우스에 설치된 마감재가 실제 아파트에 100% 적용된다고 믿으면 안 된다. 계약시 비슷한 수준의 마감재와 교체할 수 있다는 조항이 있기 마련이다. 주방은 주부의 생활공간이다. 싱크대의 높이는 적당한가, 수납공간은 충분한가, 싱크대 재질은 무엇인지, 식탁을 배치할 공간은 넓은 지, 주방 동선은 효율적인지, 설치된 냉장고와 김치냉장고, 세탁기 등은 어떤 제픔인가. 크기와 용도는 알맞는지 등도 주부의 눈으로 확인해야 한다.

 

 

 

끝으로 분쟁에 대비해 계약 내용을 꼼꼼히 생겨야 한다. 우선 계약금, 중도금, 잔금 비율과 금액을 본인의 자금 여건과 잘 맞춰 봐야 한다. 대출이 필요하다면 대출 이자율과 DTI(총 부채상환비율) 적용시 소득증명에 문제가 없는지 확인해둘 필요가 있다. 입주 시점과 계약 파기시 해결책도 확인하고 필요하다면 녹취를 해 두는 것이 좋다. 회사의 홍보브로슈어와 가계약서 등을 미리 챙겨두자. 내부 평면 사진 촬영은 휴대폰 카메라로 촬영해 두는 것도 요령이다. 입주 후 마감재 하자 등의 분쟁이 발생하면 입증자료로 활용할 수 있다. 모델하우스에 다녀왔다면 현장을 반드시 가봐야 한다. 현장답사가 종요한 것은 주위에 험오시설, 철탑, 구릉지와 경사도, 옹벽설치 유무 등을 확인해야 한다.

 

 

 

아파트 다음으로 선택하는 것이 빌라이다. 빌라는 035~039까지 5개의 파트로 나누어 설명하고 있다. 통상 빌라는 연립주택, 다세대주택, 다가구주택을 지칭한다. 연립주택은 주택으로 사용하는 층이 4개층 이하이면서 건축연면적이 660㎡이상이고, 다세대주택은 4개층 이하이면서 건축연면적이 660㎡이하이다. 다가구주택은 주택으로 사용하는 층이 3개층 이하이면서 건축연면적이 660㎡이하이며 거주하는 가구수가 19가구 이하를 말한다. 최근에 짓는 빌라는 1충이 주차장인 경우 5층 건물일수도 있다. 원룸형 빌라는 세대별 주거 전용면적이 12㎡ 이상 50㎡ 이하인 주거 형태이다. 세대별 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌을 설치하되 욕실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성해야 한다. 단지형 다세대주택은 세대당 주거 전용면적 85㎡ 이하인 주거 형태이다. 주거층은 4층이하, 견축연면적은 660㎡이하로 짓되 건축위원회의 심의를 받으면 1개층을 추가하여 5층까지 지을 수 있다. 건축물의 용도는 다세대주택에 해당한다. 다가구주택은 건물전체가 1인 소유의 단독주택이다. 다세대주택은 주인이 다른 공동주택이다. 다가구주택은 1명에개만 매각할수 있지만, 다세대주택은 세대별로 매각이 가능하다.

 

 

 

 

 

016 사고예방⑥에 '전세구할 시 주의할 점'은 우리가 관과하기 쉬운 문제점들을 조목조목 나열해 놓았다. 전세집의 등기부등본은 반듯이 떼어 봐야 한다. 등기부등본에 기재된 집 주인의 명의와 전세계약시 계약자 명의가 동일한지를 살펴본다. 그리고 근저당권, 가등기, 압류, 가압류, 가처분등의 권리관계를 명확히 따져 보는 것이 기본이다. 가등기나 가처분이 설치된 집은 전입신고와 확정일자를 받아도 아무 소용이 없다. 소유권이 불분명한 가등기는 가등기권자가 언제든지 본등기에 의해 새로운 소유주가 될수 있기 때문이다. 가처분은 소유권 분쟁이 생긴 본소유권자가 임이로 주택을 처분하지 못하도록 법원에 임시 보존을 한 상태를 말한다. 가처분한 사람이 승소하면 임차인은 불법 점유자가 되어 강제 퇴거를 당하고 전세금도 돌려받을 수 없다. 불법 증축한 미등기 옥탑방은 세입자가 실거주하면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있다.

 

 

 

임대차 계약 후 이사해 거주하고 주민등록 전입신고를 하면, 주택임대차보호법에 따라 임차인으로 대항력이 생긴다. 하지만 경매 진행 시 후순위 채권에 앞서 보증금을 배당 받는 우선 변제권을 행사라려면 확정일자를 받드시 받아야 한다. 확정일자를 받으려면 보증금 잔금을 치른 날 임대차 계약서를 가지고 관할 동사무소를 직접 방문해야 한다. '대출금과 전세금 합산액이 시세의 80%를 넘으면 계약을 피하라'고 하였다. 매매가 대비 등기부등본에 근저당 설정액과 전세금 합산액이 매매시세의 80%를 넘는 집은 아예 포기하는 게 좋다. 경매로 넘어가게 되면 전세보증금을 돌려 받을 수 없기 때문이다. 이 외에도 이 책에는 부동산에 관하여 구입시 사전에 기본적인 사항을 확인 하라는 메세지가 구체적으로 지적되어 있으며, 인수 인계서류와 세금으로 내야하는 종류와 금액대비 몇 %를 내야하는가 하는 것에 대하여 상세한 설명이 부기되어 있다. 부동산 관련 사고예방에 대한 검토와 증축과 리모델링, 전세와 월세시 챙겨야하는 것에 이르기까지 다양한 문제들을 체계적으로 정리해 놓아 나는 이 책을 읽으며 부동산에 관한 백과사전이라고 말하고 싶었다. 부동산에 관심을 가지고 있다면 이 책의 일독을 권한다.