-* 자기 경영 28 *-

 

["자기경영(自己經營)" 28]

 

■ 51. 부동산 경매광고 꼼꼼히 살펴라.

 

예전에는 투자정보를 수집하려면 발품을 많이 팔아야 했으나 지금은 컴퓨터를 통한 정보검색 능력만 갖추면 절반은 이미 성공한 셈이 된다. 하지만 자금여력이 있는 40대 이상의 사람들 중 대다수는 컴퓨터 사용 능력이 약하다. 그들은 경매전문지나 신문광고에서 물건을 찾으며 경매 컨설팅 회사들에게 주로 의존한다. 이 사실은 당신이 컴퓨터를 제대로 활용할 수만 있다면 그들보다 우월한 위치에서 게임을 할 수 있다는 뜻임을 기억하라.

 

먼저 삼국지 중에서 이야기 한토막. 적벽대전에서 주유는 공명에게 화살 10만개를 만들라고 지시한다. 공명은 병선 20척과 군사 30명씩을 빌려 병선을 조조의 진영으로 가게 한 뒤 일제히 북과 징을 울리며 소리를 지르게 했다. 조조 군사는 적의 기습인 줄 알고 엄청난 화살세례를 퍼부었다. 화살은 미리 쌓아둔 배의 풀에 박혔다. 그 화살이 십만 개가 넘었다.

 

정보화 사회라는 것은 당신 역시 그런 화살들을 얼마든지 공짜로 얻을 수 있는 사회임을 말한다. 경매와 관련해 내가 그런 공짜 화살을 얻는 매체 중 하나는 신문이다. 그러나 신문에 실린 추천물건들은 입찰 경쟁자가 많아서 관심을 두지 않으며 부동산 광고를 유심히 본다. 고가 물건들은 경제지에 실린 경매컨설팅 회사들의 매물 광고에 주로 나오며 중가 물건들은 일간지의 부동산 경매물건 광고에서, 그리고 저가 물건들은 생활정보지의 광고에서도 찾아 볼 수 있다.

 

물론 그 광고를 낸 회사들과 상의하는 것은 아니다. 그런 회사들에 전화를 해도 그들만의 노력과 수고가 들어가 있는 정보이기에 직접 방문 상담하기 전에는 자세히 설명해주지 않는다. 하지만 광고 내용을 보면 물건의 종류 위치 가격이 나오는데 그들이 매일같이 경매공고를 확인해 열심히 추려낸 내용들이므로 알짜들인 경우가 많다. 경매 컨설팅 회사들에서는 기겁을 할지 모르겠지만 굳이 당신이 일일이 뒤져보지 않아도 알짜들을 알아낼 수 있다는 말이다. 물건의 종류와 위치만 알면 인터넷에서 얼마든지 잡아낼 수 있기 때문이다.

 

똑같은 광고를 본 사람이 많다면 입찰자가 많을 수도 있다. 하지만 각 신문마다 광고를 싣는 회사들이 다르다. 컨설팅 회사에서는 일단 입찰희망자와 계약을 하게 되면 더 이상 광고를 하지 않는다. 경쟁이 심하지 않은 경우도 있다는 말이다. 때로는 어설픈 경매 전문가들이 권리분석을 잘못한 채 광고를 내는 경우도 있다. 권리분석은 당신이 얼마나 경매 관련 책자들을 보았는지에 따라 좌우된다.

 

권리분석에 자신이 없거나 애매매호하다면 경매정보 제공 사이트들에 실린 권리분석 사례들을 참조하고 그래도 안되겠다면 신뢰할만한 컨설팅 회사들에게 의존할 수 밖에 없다. 경매관련 업무를 전문으로 하는 변호사는 현재 아주 극소수이며 수임료가 최하 수백만원에 달하는데 직원이 변호사의 이름으로 업무를 하는 곳도 있다. 투자가 잘못돼도 그 누구도 책임을 대신 져주지는 않는다는 것도 기억하라.

 

■ 52. 경매 투자 열쇠는 집중과 끈기

 

경매 부동산 물건 이렇게 골라라. 경매이건 공매이건 중개업소를 통한 거래이건 간에 투자용도로 부동산을 고르기란 만만한 문제가 아니다. 어느 독자는 경매강좌를 3번이나 듣고 경매정보지도 구독했으나 발품을 팔며 물건 고르기가 너무 힘들어 포기했다고 한다. 내가 사용하는 방법을 한가지 소개한다. 투자용 부동산을 고르는 것은 주식투자와 너무나 비슷하다.

 

나는 특정 지역들은 번지만 말해도 대강의 위치와 거래가격을 기억한다. 이것은 마치 주식에서 어떤 종목들은 과거 수년 동안의 내용을 내가 기억하고 있는 것과 마찬가지이다. 나는 잘 모르는 회사의 주식을 사지 않듯이 아무리 투자가치가 있어 보이는 부동산일지라도 잘 모르는 지역에 위치하거나 지리적 거리로 인해 관리상 어려움이 예상되면 관심을 갖지 않는다.

 

투자를 하려면 우선은 관심을 집중시켜야 한다. 먼저 자신이 잘 알거나 관심이 있는 지역을 네댓 군데 골라 종종 구경삼아 그곳을 돌아다녀라. 그리고 그곳의 지적도와 행정구역도를 지도판매소에서 구입하라. 서울의 경우 교보문고에서도 구입할 수 있다. 인터넷의 지도 사이트들은 정확한 번지를 보여주지 않으나 축적 5000분의 1 지적도에는 상세한 번지수가 나오며 행정구역도에는 주요 건물들과 등고선 등이 표시되어 있다.

 

경매정보지는 나도 한때 구독하기도 했지만 지금은 인터넷 시대이다. 인터넷에서 경매 부동산을 검색하고 수많은 경매정보제공 사이트(www.taein.co.kr, www.grinnet.co.kr, www.ten.co.kr, www.infocare.co.kr, www.moneytechi.com 등)들을 찾아보라. 시간이 걸리더라도 최대한 많은 곳을 방문하라. 천리안 하이텔 네츠고 유니텔 같은 PC통신서비스에도 다양한 정보가 있지만 때로는 형편없는 내용을 제공하면서 시간당 검색료만 챙겨가는 곳도 있다. 경매번호나 법원명을 알아야만 하거나 복수검색이 되지 않는 곳은 무시하고 지역별 물건종류별 가격대 등의 검색조건이 있는 곳을 이용하라.

 

권리분석이 제공되는 곳도 있다. 처음에는 무료회원으로 가입해도 된다. 동아닷컴의 경매정보는 www.grinnet.co.kr에서 제공하는데 검색은 무료이다. www.kor21.com의 회원으로 가입하면 e메일로 경매 뉴스들을 무료로 받는다. 이제 관심이 있는 지역에서 어떤 물건이 경매 시장에 나오는지 확인해 보라. 지적도를 보면 당신은 정확히 그 위치도 파악할 것이다.

 

모든 과정을 컴퓨터 앞에서 하기 때문에 시간의 제약을 받지 않으며 검색이 숙달되면 하루에 5분도 걸리지 않는다. 사자나 독수리가 아프리카 전체를 돌아다니며 먹이를 찾지는 않는다. 대한민국 전역을 무대로 사냥을 다니지 말고 자신이 투자하고 싶은 지역에 관심을 집중해 먹잇감이 나타나기를 끈기있게 기다리라. 1년에 하나만 해도 되지 않는가  절대 조급해 하지 말라.