-* 자기 경영 37 *-

 

"자기 경영(自己經營)"[37]

 

■ 68. 고액부동산 경매땐 소유자 파악 먼저,

 

 이 글은 경매에서 고액을 투자하려는 사람들을 위한 글이다. 고액의 경매부동산을 사려면, 고액 경매 부동산은 소유자를 먼저 파악하라. 몇 년 전 1만평의 임야 및 농지가 경매로 나왔는데, 집 한 채, 부화장, 양어장이 있었다. 소유자는 회사 사장이었고 회사 거래은행에 담보로 제공되었다가 부도로 넘어간 것이었다(기업정보는 인터넷보다는 PC통신 서비스회사들의 콘텐츠에서 찾아보는 것이 더 편리하다).

 

이 물건의 실제상황은 이렇게 추측되었다. 사장은 은퇴 후를 위해 농장을 갖고 싶어진다. 일단 개인 돈으로 구입하지만 그 농장을 관리하거나 가치를 높이는 일에는 주로 회사 돈을 사용하고 적당히 장부처리 한다. 이를테면 나무를 심고 회사 일용직 인건비로 처리한다. 관리인들은 회사직원으로 등록시킨다. 농지에 인공연못과 수영장을 만들지는 못하므로 양어장 흉내를 내어 허가를 받는다.

 

그 비용은 공장 수리비로 처리한다. 부화장 역시 유리로 만든 것으로 보아 온실로 사용하려고 만든 것인 듯싶었다. 회사자금과 개인자금이 구분되지 않았으니 회사가 제대로 굴러 갈리 없었을 것이고 결국 부도가 난다. 관리인에게 담뱃값 얼마를 주고 나서 들은 말 역시 비슷한 이야기였다.

 

하지만 이렇게 불법으로 도배되어 있는 물건의 실제가치는 감정가보다 더 높은 경우가 많다. 나는 이 물건을 상당히 눈독을 들였다. 그러나 매입하기 위해서는 농지취득자격증명을 편법으로 발부 받아야 해 고민고민 하다가 결국은 포기했다(나는 법을 위반하면 투기로 본다. 나는 투자자이며 농지는 갖고 있지 않다). 재벌회장 같은 부자들의 신변 변화에도 주목하라.

 

J회장이 구속되고 반년 후 그의 개인 땅이 경매로 나왔다. 나는 나보다 더 부자였던 사람들의 부동산에 대한 안목을 믿기에 그 땅을 낙찰 받았다.

건설회사를 보유한 사업가의 경우 그 집의 건축자재들은 평균을 넘는다. C회장이 구속되었을 때는 사람을 시켜 팔만한 부동산이나 주식이 없는지를 물어보기도 했다.

 

은밀하게 급히 팔아 현금화시키려는 것이 혹 있지 않을까 하는 생각이었다. 기억해라. 이 세상에서 누군가가 망했다는 말은 다른 누군가는 돈을 벌었다는 뜻이라는 것을. 그러나 명심하여야 할 사실이 있다. 경매투자는 남의 불행을 나의 부를 증대시키는 기회로 삼는 것이다. 이때 보증을 잘못 서는 바람에 억울하게 재산을 날리게 된 선량한 소유자와 법이라고는 전혀 모르는 정말 불쌍한 세입자들은 어떻게 대해야 하는가 나는 과거에 그런 생각에 갈등을 많이 했었다.

 

법대로 차갑게 내 쫓을 것인가. 아니면 이득을 좀 덜 취할 것인가. 그 갈등은 당신의 몫이다. 경매는 싸늘한 게임이지만 돈을 싸늘하게만 모으면 죽을 때 후회할 일이 많이 있게 될 것이다. 나는 지난번에도 한번 말했듯 경제의 피는 차갑지만 돈의 운영자는 그 피를 따스하게 만들 수 있다 고 생각하는 쪽이다.

 

■ 69. 부동산 경매 투자 '안되면 말고' 자세로,

 

경매시장이 과열되면서 심지어 감정가보다 훨씬 더 주고 낙찰 받는 사람들까지 나오고 있다. 일반적으로 낙찰가는 감정가의 80%는 돼야 수익이 있다. 그러나 나는 80% 가격에는 움직이지 않는다. 가격을 너무 낮게 쓰는 바람에 수 십 번 참여해도 한번 낙찰을 받을까 말까 하다. 그러나 결코 조급해 하지 않는다. 반드시 낙찰을 받아야만 하는 무슨 역사적 사명이 있는 것은 아니지 않은가.

 

부동산 투자는 되면 좋고 안 되면 말고 라는 자세로 해야 수익이 많다(그러나 주식투자에서는 그런 자세를 가지면 절대로 안 된다). 요즘처럼 경쟁이 심하다면 경매 재테크는 한물간 것일까 나는 경쟁을 피할 궁리만 한다. 그래서 문제가 있는 물건들을 눈 여겨 보는데, 다른 사람들이 경매에 참여하지 않아 가격이 싸며 문제만 해결하면 수익이 보장되기 때문이다.

 

작년에 서울 강남에서 지은 지 2년된 빌라트가 경매시장에 나왔는데 대지와 건물에 대해 모두 저당이 잡혀있었으나 대지에 대한 저당권 문제만큼은 낙찰자가 해결해야 하는 특별매각조건이 붙어있었다. 결국 대지권 없이 건물 소유권만 갖게 되는 것이고 사람들은 이런 집은 재산권행사에 지장이 있어 피하려고 한다. 하지만 나는 입찰에 참여하여 감정가의 반값에 낙찰 받았다.

 

지은 지 2년된 건물을 재건축할 리는 없으므로 대지 저당권자가 취할 수 있는 방안은 내게 땅을 팔거나 그 대지권을 경매처분 하는 것이다. 하지만 나 이외에는 앞으로 수십년간 그 대지권을 살 사람이 거의 없다. 협상의 칼자루가 내게 있다는 말이다. 나는 협상이 이루어지건 말건 임대료를 받아 투자금을 회수하면 그만이다. 요즘 경쟁이 심한 분야는 주거용 물건들이다.

 

불경기이기에 사람들의 관심이 적은 상가나 공장은 어떨까, 몇 년 후 경기가 좋아지면 가격상승이 크지 않을까 그런 생각에 나는 되면 좋고 안 되면 말고 라는 생각으로 공장물건들을 인터넷에서 살펴보았고 지난달 말 용인의 공장 하나를 감정가 57%에 낙찰 받았다. 여러 경매컨설팅 회사들에서도 광고를 낸 물건이어서인지 다른 입찰자들이 있었지만 나의 입찰가가 1% 더 높았다.

 

물론 풀어야 할 문제가 있었다. 경매에서 제외된 건물이 같은 대지 위에 있다는 것인데 감정가 200만원도 안 되는 4평짜리 화장실이다. 이 정도는 골칫거리도 안 된다. 적정가로 내가 구입하거나, 상대가 비싸게 팔려고 하면 구입을 거부하고 대지사용료를 내라고 하면 된다. 나의 이야기를 듣고 돈이 돈을 버는구나 라고는 꿈에도 생각하지 말라.

 

문제를 문제로 여기지 않는 지식이 돈을 벌게 해주는 것이다. 먼저 지식을 쌓고 사람들이 지식부족으로 입찰을 꺼리는 경쟁이 약한 물건을 찾아라. 되면 좋고 안되면 말고 라는 정신을 가져라. 안달하거나 부화뇌동하면 꼼짝없이 돈을 날리게 된다.