-* 부동산 가치분석 *-

              부동산 가치분석 

 

부동산은 가치분석에 의존하라. 아파트를 구성하고 있는 것은 건물과 토지이다. 건물은 3.3평방미터 당 건축비를 따지고, 토지는 3.3평방미터 당 토지 가격를 따져 보아야 합니다. 이 둘을 합치면 이같은 아파트를 지을 때에 기본적으로 필요한 금액이 나올 것 입니다. 쉬운 예를 들어 봅시다. 특정한 지역에서 아파트를 짓게 되면 3.3평방미터 당 건축비가 300만원이고, 이 아파트에 들어간 토지(아파트에 필요한 토지지분 크기)의 가격이 3.3평방미터 당 500만원 이라고 가정을 한다면, 이 아파트를 짓기 위해서 필요한 최소한의 가격은 3.3평방미터 당 800만원 이라고 볼 수 있습니다.

 

이런 토지가격을 조사를 할 때에는 공시지가를 감안을 할 수도 있고, 실제 토지매매가를 참조할 수도 있습니다. 그런데 만일 요즘 이 특정지역 아파트 가격이 많이 내려와서, 이 수준(예를 들어 3.3평방미터 당 800만원, 이 아파트 부동산의 본질가치) 보다 더 낮다고 하면 투자가치가 일단 있다고 볼 수도 있습니다. 이게 부동산 가치투자의 기본원리 입니다. 물론 부동산 투자를 할 때에, 이같은 건축비나 땅값 요인만으로 투자를 해서는 안 됩니다. 특정지역을 선호하는 사람들의 숫자, 경기침체 같은 경기요인, 교통이나 교육학군 요인도 골고루 반영해야 하기 때문 입니다.
 
이를 종합적으로 반영하지 않으면 요즘 같은 때에도 부동산 투자로 낭패를 볼 수도 있습니다. 예를 들어 지방에서는 멀쩡한 아파트가 빈집으로 남아 있기도 합니다. 인구요인이나 교통요인, 교육요인이 별로 좋지를 않아서 특정한 아파트를 선호하지 않으면 그 집은 빈집으로 남아 있을 수 밖에 없습니다. 계속 빈집으로 남아 있을 수 밖에 없다면, 아무리 호화스럽게 지은 아파트 집이라고 해도, 그 집에 대한 가치는 사실상 0원 입니다. 사람들이 필요로 하지 않는 집이나 상가는 사실상 가치가 거의 없다는 얘기 입니다.
 
 경기침체나 경기불황 요인도 부동산가격에 영향을 줍니다. 이를 무시해서는 안 됩니다. 작년 9,10월경에 본격화된 미국발 금융위기가 불러온 경기불황은 우리나라를 비껴가지를 않았습니다. 경기불황이 곧바로 들이닥쳤고 부동산은 이내 꼬리를 내린 상태 입니다. 경기가 호황으로 돌아서면 곧바로 부동산도 위로 치솟겠지만 그 시기가 언제인지는 현재로서는 가늠하기가 쉽지 않습니다. 반대로 교통이나 지역선호 요인, 교육 여건 같은 점은 부동산의 하락을 방지하는 요인으로 작용합니다. 사람들이 선호하는 지역에 살게 되면, 그 선호하는 지역에 사는 사람들을 다른 지역으로 잘 이사를 가지 않으려고 합니다.

 

이사를 가지 않으려고 한다는 것은 선호하는 지역의 부동산가격이 잘 흔들리지 않는다는 얘기 입니다. 부동산가치투자를 할 때에 땅값 동향도 반드시 고려를 해야 합니다. 불황 때에는 기존의 땅값 자체가 더 내려갈 수도 있다는 얘기 입니다. IMF 때에는 서울지역에서 땅값이 평균 17% 정도 내려갔었는데, 이를 지금의 상황에서도 감안을 할 줄 알아야 합니다. 부동산가치투자를 할 때에, 평방미터 당 건축비와 땅값만을 갖고서 아파트의 본질가치를 따져보는 것은 만능이 아닙니다. 평방미터당 건축비와 땅값이 현재 부동산의 평방미터당 거래가보다 높다고 하면 일단 검토를 할 필요가 있겠지만 그게 투자기준의 전부가 되어서는 안 됩니다.
 
금리와 환율, 경기불황과 호황을 체크하라.

 

투자를 할 때에는 항상 금리와 환율, 경기불황과 호황을 잘 지켜보아야만 합니다. 금리와 환율 같은 요인들은 부동산이나 주식, 채권 같은 투자상품과 관련된 투자수익율에 엄청나게 큰 영향을 주기 때문 입니다. 금리에 따라서 시중에 돈이 많이 풀리고, 덜 풀리고 하는 현상은 이제 상식 입니다. 모든 투자자들에게 상식처럼 되었다는 얘기 입니다. 이제 금리가 낮아지면 사람들은 은행 예금을 자연스레 기피하게 됩니다. 지금 은행 금리가 내려가고 있는 추세인데 그러면 사람들은 은행 보다는 주식이나 펀드, 부동산 같은 다른 투자상품을 더 많이 찾기 마련입니다.

 

최근 증시가 반짝 좋아진 것도 저금리에 따른 유동성 장세라는 말이 있을 정도 입니다. 금리가 낮아지면 갈 곳 없는 돈들이 부동산으로 흘러들어가기도 합니다. 3,4년 전에 한국의 부동산 시장이 투자자들의 각광을 받았던 적이 있는데, 그 이면에서는 저금리도 한몫을 톡톡히 했었습니다. 금리가 저금리 시대이면, 부동산이나 주식이 상대적으로 강세일 확율이 높습니다. 반대로 금리가 높아지면 주식이나 부동산, 채권상품에 들어가 있던 돈들이 은행으로 흘러들어갈 확율이 점점 더 커집니다. 굳이 위험자산인 주식이나 부동산이 아니라고 해도 투자할 곳(은행 같은 곳)이 분명히 있어서 입니다.

 

금리가 높아지면 주식이나 부동산이 약세를 보일 수 밖에 없습니다. 오래 전에 은행금리가 연12% 정도인 시절이 있었는데, 이런 시기에는 굳이 주식투자를 할 필요가 없었습니다. 고생 고생 하면서 주식을 하는 것보다 은행에 가만히 돈을 예치를 해두는 게 더 이익이었다는 얘기 입니다. 환율도 부동산, 주식가격과, 그리고 주식, 부동산과 관련된 수익율에 엄청나게 큰 영향을 줍니다. 환율은 국내경제와 국외경제가 맞물려서 나타난 결과 입니다. 환율이 떨어진다는 것은 곧 원화가치가 올라간다는 것입니다.

 

이는 한국의 원화로 표시되어 있는 한국의 주식이나 부동산, 채권 같은 투자상품의 가격이 올라간다는 말과 일맥상통 합니다. 이는 또 환율이 부동산이나 주식 같은 투자상품의 투자수익율과 밀접하게 움직인다는 말과도 같습니다. 반대로 환율이 오른다는 것은 원화가치가 내려간다는 말과 같습니다. 지난 연말에 환율이 순식간에 치솟으면서 벌어진 현상을 대략 이런 내용 입니다. 즉 한국의 원화로 표시되어 있는 한국의 부동산이나 채권이나 주식 같은 투자상품의 가격이 실질적으로 엄청나게 많이 떨어져 버린 것이란 얘기 입니다.

 

환율이 크게 오른다는 것은 원화에 대한 인기가 크게 떨어지고 달러화에 대한 인기가 크게 오른다는 말과 같습니다. 따라서 환율만 놓고 보면 다음과 같은 결론을 내릴 수가 있는 것 입니다. 만일 작년 하반기 처럼 단기간에 환율이 급속하게 치솟는다고 한다면 이 때에는 주식이나 부동산 같은 투자상품보다는 현금을 갖고 있는 게 유리합니다. 그 이유는 너무나도 간단합니다. 환율이 단기간에 크게 오른다는 것은 곧 원화로 표시되어 있는 한국의 부동산이나 주식, 채권 같은 투자상품의 가치가 단기간에 크게 내려버린 다는 말과 통하기 때문 입니다.
 
 그런데 만일 환율이 순식간에 크게 내려버린다고 하면, 당연히 한국의 원화로 표시되어 있는 주식이나 부동산 같은 투자상품을 사는 것을 검토를 해보는 게 순리에 맞습니다. 환율 하락 시기에는 현금 대신에 주식이나 부동산 같은 투자상품을 갖고 있는 게 큰 투자수익율을 얻을 때에 상대적으로 유리하다는 말 입니다. 투자상품에 투자를 할 때에 단순히 환율이라는 요인 하나만 보아서는 안 되지만, 환율이 주는 큰 영향을 무시를 해서도 안 될 것 입니다. 경기불황과 호황도 투자상품 투자에 큰 영향을 주고 있습니다.

 

작년 9,10월부터 본격화된 경기불황에서 알 수 있듯이 갑자기 경기불황이 찾아오면 <주식 가치투자>도 별 효과를 발휘할 수 없습니다. 부동산도 갑자기 경기불황이 찾아오면, 갑자기 약세로 돌아설 수 밖에 없습니다. 강남의 부자들이 갑자기 찾아온 경기불황에 맥을 못추고 있는 것도 이런 이유에서 입니다. 경기불황이 찾아오면 경기불황 초기에 부동산이나 주식 같은 투자상품을 현금으로 바꾸는 게 이익 입니다. 경기불황 때에 만일 투자를 계속 하고 싶다면, 경기불황으로 내려간 가격 보다 더 낮은 수준에서 투자상품을 매입을 해야 만이 손해를 보지 않습니다.

 

즉 가격보다 가치가 더 큰 투자상품을 매입을 할 수 있다면, 경기불황 때에도 투자수익을 낼 수 있다는 말 입니다. 반대로 경기호황이 찾아오면 현금보다는 주식이나 부동산을 갖고 있는 게 더 이익입니다. 경기호황이 찾아오면 주식이나 부동산이 크게 오르면서 큰 투자수익율을 기대할 수 있어서 입니다.

 

 - <유상원 중앙일보 이코노미스트 기자> -